Hi, How Can We Help You?

Dringend eigen gebruik

Dringend eigen gebruik

Dringend eigen gebruik is een van de middelen die de verhuurder heeft om tot beëindiging van zgn. middenstandsbedrijfruimte (winkels en horeca) te komen. De rechter moet de beëindiging toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hijzelf, of iemand anders die in nauwe relatie met de verhuurder staat, het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen. Bij persoonlijk gebruik gaat het in eerste instantie om de verhuurder zelf, maar het kunnen -vrij vertaald- ook zijn familieleden betreffen.

Onder duurzaam gebruik wordt ook begrepen renovatie van bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Dringend eigen gebruik kan ook aanwezig zijn als de investeringen die gemoeid zijn met de renovatie een rendabele exploitatie onmogelijk maken. Meestal zal sprake zijn van een combinatie van praktische en economische redenen die aan een rendabele exploitatie in de weg staan.

De vraag is echter hoe onrendabel de exploitatie moet zijn, alvorens met succes een beroep kan worden gedaan op dringend eigen gebruik. Bij woonruimte geldt ingevolge het Herenhuisarrest dat sprake moet zijn een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten. De vraag is of deze zware eis ook geldt voor winkel- en horeca bedrijfsruimte.

De Hoge Raad oordeelde op 14 februari 2014, Alog/Ultimo (ECLI:NL:HR:2014:338) dat het bij huur van woonruimte om bescherming van een fundamenteel andere aard gaat dan bij bedrijfsruimte. Bij bedrijfsruimte past dan ook een minder strenge maatstaf, aldus de Hoge Raad. Als na renovatie geen sprake kan zijn van een kostendekkende exploitatie (er hoeft dus geen sprake te zijn van een structurele wanverhouding, zoals bij woonruimte), dan komt de verhuurder een beroep op dringend eigen gebruik toe.

Het lijkt er op dat het Hof Amsterdam in het arrest Alri/Cainco (ECLI: NL: GHAMS2013:4946) nog een stap verder gaat door te oordelen dat een beroep op dringend eigen gebruik, er in bestaande dat verhuurder de kelder wilde uitgraven en aldus een aanzienlijk grotere winkelruimte wilde creëren, die bovendien aan een “groter merk” kon worden verhuurd, met een veel beter rendement tot gevolg, in het kader van de belangenafweging ex art. 7:296, lid 3 BW slaagt. De huurder huurde de bedrijfsruimte al meer dan 23 jaar en na zo lange tijd is het niet meer vanzelfsprekend dat het streven naar winstmaximalisatie van de verhuurder moet wijken voor datzelfde streven van huurder, aldus het Hof.

Conclusie

Anders dan bij huur van woonruimte, voor welke categorie het strenge criterium van het Herenhuisarrest geldt (structurele wanverhouding), kunnen bij verhuur van bedrijfsruimte daarentegen ook de meer algemene bedrijfseconomische belangen van de verhuurder een belangrijke rol spelen, waarbij (in het kader van een belangenafweging) ook de duur van de bestaande huurovereenkomst kan worden meegewogen. Naarmate de huurder het gehuurde langer huurt, wordt sneller aangenomen dat de huurder voldoende in de gelegenheid is geweest zijn investering terug te verdienen en wordt om die reden ook eerder aangenomen dat diens belang bij voortzetting van de huurovereenkomst ondergeschikt is aan het (bedrijfseconomische) belang van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst.

Voor vragen over dringend eigen gebruik, kunt u te allen tijde contact opnemen met F. Swart van Lexcom Legal.

Comments

comments

Share Post