Huurprijsherzieningen middenstandsbedrijfsruimte

De omzetten van winkeliers staan als gevolg van de economische recessie en de toename van e-commerce onder druk, terwijl de huurprijzen van winkelbedrijfsruimtes vaak nog zijn afgestemd op de “gouden jaren” van vóór 2008.

De economische terugval sinds 2008 heeft ertoe geleid dat de huurprijzen van (winkel)bedrijfsruimtes de afgelopen jaren sterk zijn gedaald en deze ontwikkeling zal zich de komende jaren nog voortzetten, zo is de verwachting.

Voor nieuwe huurders is dat uiteraard gunstig, maar bestaande huurders zitten veelal nog vast aan de oude (hoge) huurprijs. Deze hogere huurlasten worden bovendien nog eens verstrekt door de jaarlijkse indexering, die uiteraard eveneens wordt berekend over de hogere huurprijs. Aldus ontstaat een zichzelf versterkend proces van scheefgroei, die weer leidt tot verslechtering van de concurrentiepositie van zittende huurders ten opzichte van nieuwe huurders.

Nu bij de huurprijsvaststelling de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatste over de voorafgaande vijf jaar als referentiekader dient voor de vaststelling van de nieuwe huurprijs, kan het voor winkeliers interessant zijn om de verhuurder een voorstel tot huurprijsherziening te doen. Uiteraard geldt dat alleen voor huurovereenkomsten waarvan de eerste vijf jaar (wettelijke termijn) is verstreken.

De prijs vormt een cruciaal onderdeel van de huurovereenkomst en dient afgestemd te zijn op de actuele marktomstandigheden.

Andere ondernemers, bijvoorbeeld hoteliers in de grote steden, maken daarentegen een ongekende groei mee van het aantal toeristen en dat kan voor verhuurders juist weer aanleiding zijn om een huurverhoging voor te stellen.

Zoals hiervoor gemeld, dienen de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatste over de afgelopen vijf jaar als referentiekader voor de vaststelling van de nieuwe huurprijs en daar zit ook gelijk het probleem voor de huurder/winkelier. Immers, om vast te kunnen stellen of zijn huurprijs wel overeenstemt met die van huurders van vergelijkbare bedrijfsruimtes in de nabijheid, dient de huurder te beschikken over informatie van deze bedrijfsruimtes, maar die informatie heeft hij meestal niet paraat, terwijl verhuurders (zeker de grotere beleggers) zich bedienen van gespecialiseerde makelaars/deskundigen.

Deze makelaars/adviseurs beschikken wel over landelijke datagegevens van winkelruimtes, maar meestal werken ze uitsluitend voor (institutionele) beleggers/verhuurders, terwijl de tarieven die deze deskundigen hanteren voor winkeliers meestal simpelweg niet op te brengen zijn.

Gevolg is dat beleggers toegang hebben tot de uitgebreide databestanden van deze makelaars/adviseurs, terwijl winkeliers verstoken zijn van deze informatie. Lexcom lost dat op door zich te laten bijstaan door vaste, lokaal opererende makelaars, die tegen relatief lage tarieven werken. Deze deskundigen zijn bekend met de lokale markt en hebben vaak wel toegang tot de noodzakelijke huurdersinformatie.

Huurprijsverhoging dan wel huurprijsverlaging, Lexcom staat huurders bij in het kader van huurprijsherzieningen. Omdat Lexcom zich laat bijstaan door vaste taxateurs kan de huurder vooraf zijn positie bepalen en afwegen of het voor hem financieel interessant is om de verhuurder voor te stellen de huur te verlagen.

Wordt een huurder geconfronteerd met een voorstel van de verhuurder tot verhoging van de huurprijs, dan is het voor de huurder eveneens verstandig om te onderzoeken of het voorstel van de verhuurder wel reëel is. Hiermee kunnen kostbare en langdurige procedures wellicht worden voorkomen, terwijl dit ook de onderhandelingspositie van de huurder versterkt.

Het team van Lexcom biedt u derhalve een totaalpakket aan als het gaat om huurprijsherzieningen, zodat u als ondernemer verder geen omkijken hebt naar de juridische rompslomp. Uiteraard houdt het team van Lexcom u wel adequaat op de hoogte van alle lopende ontwikkelingen.

Lexcom biedt voorts de mogelijkheid om voor dergelijke procedures vaste tariefafspraken te maken (fixed fees), zodat de kosten voor de opdrachtgever vooraf te overzien zijn.

Lexcom Legal is lid van de Vereniging van Huurrechtadvocaten en de belangenvereniging voor het midden- en kleinbedrijf, MKB. Voorts doceert de aan het kantoor Lexcom verbonden advocaat, F. Swart, huurrecht namens de orde van Advocaten.